Upzoning and apartment market activityevidence from Property Transfer Tax (ITBI) data

Resumo

Este artigo avalia os impactos econômicos do Plano Diretor Estratégico (PDE) de 2014 da cidade de São Paulo, com foco nos incentivos ao aumento da densidade construtiva nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana (EETU). A análise explora a variação espacial no tratamento gerada pela delimitação das áreas de EETU e pela implementação da Lei de Zoneamento de 2016, que operacionalizou esses incentivos. Utilizando dados tributários de transações imobiliárias (ITBI) de 2010 a 2024 no nível de quadra fiscal, implementamos uma abordagem de diferenças-em-diferenças comparando áreas tratadas e não tratadas antes e depois da política. A estratégia empírica é complementada por especificações de event-study, a fim de analisar efeitos dinâmicos e testar a validade da hipótese de tendências paralelas. Os resultados indicam que as áreas tratadas apresentaram aumento no número de transações e mudanças na composição do estoque habitacional, especialmente por meio de uma maior participação de unidades pequenas e de lançamentos imobiliários. Os efeitos sobre preços são heterogêneos no espaço: áreas centrais e de maior valor (ZF-1) apresentam respostas mais fortes em termos de atividade de mercado, preço por metro quadrado e participação de unidades novas e menores, enquanto zonas periféricas exibem aumentos nas taxas de financiamento, sugerindo um processo de formalização. Esses padrões são consistentes com uma resposta da oferta induzida por incentivos regulatórios, embora os efeitos variem entre segmentos e localizações. Este artigo contribui para a literatura sobre regulação do uso do solo e densidade urbana ao fornecer evidências causais a partir de variação intraurbana em uma grande metrópole latino-americana. Os resultados destacam como reformas de zoneamento podem reconfigurar não apenas a escala, mas também a composição dos mercados habitacionais, com implicações relevantes para o desenho de políticas urbanas.

Ficha do documento

Tipo

Dissertação

Ano

2026

Instituição

Fundação Getulio Vargas

Fonte

Repositório da FGV

Idioma

Inglês

Acesso

Acesso aberto

Identificador

oai:repositorio.fgv.br:10438/39773

Temas

EconomiaFinanças PúblicasPlanejamento UrbanoDadosGestão Municipal

Palavras-chave

Urban economicsReal estate marketDifference-in-differencesEconomia urbanaMercado imobiliárioDiferenças-em-diferençasEconomiaModelos econométricosImposto sobre transmissão de bens imóveis