A responsabilidade do comprador de imóvel decorrente do ônus de se informar

Resumo

Quando da realização de negócios de compra e venda, a informação adquire especial relevância. No início das negociações é natural que as partes tenham diferentes níveis de informação sobre o ativo e sobre os riscos envolvidos na efetivação do negócio – fenômeno denominado assimetria de informações. A assimetria de informações gera ao comprador ou investidor uma incerteza quanto à qualidade do ativo, à viabilidade do negócio e aos riscos nele envolvidos. Tal incerteza tende a levar o comprador ou investidor a considerar a existência de custos decorrentes de possíveis riscos desconhecidos na precificação do ativo, afetando negativamente os termos da oferta1 . O problema da assimetria informacional em negócios de compra e venda faz parte da rotina do profissional que atua no mercado. Essa rotina não é diferente no mercado imobiliário. Para mitigar o risco decorrente da assimetria informacional, o comprador ou investidor precisa obter informações sobre o ativo e o negócio em si. A redução da assimetria de informações permite uma avaliação mais clara sobre a viabilidade do negócio e os riscos nele envolvidos, a subsidiar a tomada de decisão informada pelo comprador ou investidor sobre a precificação do ativo e as condições do negócio. No decorrer do procedimento que conduz à celebração de negócios de compra e venda, o mercado tem adotado a denominada diligência (em inglês, due diligence) como meio de intercâmbio, coleta, organização e produção de informação para redução de assimetrias informacionais2 . Juridicamente, a diligência instrumentaliza o processo por meio do qual, no exercício da boa-fé objetiva, o comprador se desincumbe do ônus de se informar e o vendedor cumpre seu dever de informar.3 A dialética entre ambos delimita qual das partes assumirá responsabilidade pelos vícios decorrentes da assimetria informacional e qual tutela jurídica deve ser aplicada para tratar tais vícios. Se o vendedor falhar no seu dever de informar, assume a responsabilidade pela falha informativa, autorizando o comprador ou investidor a pleitear tutela jurídica para invalidar o negócio jurídico por vício de consentimento e/ou ser ressarcido pelas perdas e danos que tenha sofrido, se o plano da validade não for afetado4 . Por outro lado, se a falha informativa decorrer do incumprimento do ônus de se informar do comprador ou investidor, não há responsabilidade imputável ao vendedor, devendo o comprador ou investidor arcar com os prejuízos decorrentes de sua falha. Por serem mutuamente excludentes5 , o dever de informar do vendedor e ônus de se informar do comprador são moldados conforme os fatores e circunstâncias em que o caso concreto se enquadra6 e, durante o processo de diligência, podem sofrer flutuações a depender da dinâmica do intercâmbio e obtenção de informações. Este trabalho tem como objetivo delimitar os parâmetros que devem orientar o comprador de imóvel na obtenção de informações e, baseado em tais parâmetros, propõe orientações de conduta ao comprador de imóvel no processo de obtenção de informações, visando direcionar a sua atuação, a depender dos seus objetivos, para trazer eficiência na alocação de esforços negociais, recursos humanos e financeiros, assim como na alocação de responsabilidades pelos riscos e custos identificados.

Ficha do documento

Tipo

Dissertação

Ano

2025

Instituição

Fundação Getulio Vargas

Fonte

Repositório da FGV

Idioma

Português

Acesso

Acesso aberto

Identificador

oai:repositorio.fgv.br:10438/37737

Palavras-chave

Compra e venda de imóvelAssimetria informacionalBoa-féÔnus de se informarDever de informarReal estate purchase and saleInformation asymmetryGood faithBurden of informing oneselfDireitoCompra e venda de bens imóveisInformação assimétricaBoa-fé (Direito)Divulgação de informações (Sociedades comerciais)Responsabilidade (Direito)